賃貸物件の家賃を安くする3つのポイントとその仕組み

ある程度、周知の事実的な部分もあると思いますがご容赦くだされ〜。

一番大事なポイント 交渉する!

そもそも日本人ってなかなか交渉しないですよね。中国人とか基本相手の言い値の半分まで指値するのがデフォなので、まず交渉しましょう!

交渉するポイントとしては「入居率」「部屋の損傷」「マーケットプレイス」が大まかな点です!

「入居率」について

SU●MOやHO●E’sなどで、自分の借りたい物件または借りている部屋(既に借りていても覚書を交わせば次月から法的に家賃安くすることができます)の募集状況を確認してください!案外、契約する時しかみなさん気にしませんが、常に確認しておくことで家賃交渉のタイミングを見つけれるかもしれません!

やることはシンプルで「空室が多い(募集をたくさん出している)」タイミングで家賃交渉する!これだけです!マーケットプレイスが適正なら交渉が失敗しても現条件より家賃が上がるなんてことは、ほとんどないのでデメリットはありません!

オーナーさん心理としては以下の3点が怖いのです!利回りに直結するので!

1.退去費用(壁紙の張り替えや借主負担ではない原状回復費用)

2.再募集時の仲介手数料(家賃の1ヶ月分)

3.空室期間中の機会損失(入居していたら入っていたであろう家賃)

ただでさえ、空室が出て早く埋めなきゃいけないのに、さらにもう1部屋空室になれば利回りはより低くなる(下手するとキャッシュフロー赤字になる)ため、1〜3のリスクと借主から提案された条件を比較し、折れてくれそうな状況を作れば非常に交渉に乗ってくれやすくなります。

例:エアコンが古いので、新しくしてほしい。物件は気に入っているが家賃が2000円ほど、低くなれば次回も更新したい。更新したい気持ちはあるが、更新料が安くなれば即決するetc..

「部屋の損傷」について

案外、盲点かもしれませんが部屋の綺麗さだけで契約決めてませんか?

不動産って、部屋の綺麗さ(壁紙や最新のキッチン)よりはインフラ系(配管周りや躯体に関わる内容)の方が修繕コストが高いのです。

つまり、内見の際に「ベランダの防水加工が一部剥がれている」「シャワーの圧が弱い」「フローリングのこの場所だけ踏むと軋む」「上または隣の部屋の音が漏れやすい」「天井に雨漏りのシミ跡がある」等々、細かいところまでチェックするのが大事です!

例えば「天井に雨漏りのシミ跡がある」これは、単に天井の壁紙を変えればいいという訳ではなく、定量的に雨漏りもしくは天井裏の配管から水漏れが発生し、それが壁紙に沁みてきているという状況を意味します。もし大雨や台風がきた時に、雨漏りしてくる可能性が高いのです。(でも、雨漏りしない可能性もあります)

この部分を指摘して、修繕してもらうのか、自分が入居中はある程度の雨漏りでも我慢するのでその分家賃を安くしてもらうか、オーナーさんに提案してもいいでしょう。※もし雨漏りしても火災保険で保険金出るので、安心とまではいかないですが、ある程度のリスクヘッジはできますね。

部屋の損傷具合は、目ん玉見開いて隅々までチェックしてくださいね!

「マーケットプレイス」について

SU●MOやHO●E’sなどで、自分が住んでいる物件と同条件の物件を頑張って探してみましょう。実は隣の部屋も物件的な条件はほとんど同じなのに、隣の方が家賃が1万円安い!なんてこともザラにあります。

これは、自分が借りた時期が3月や8月などの賃貸の繁忙期であればオーナーさんも強気で入居条件出してて、その条件であなたが契約してた可能性があります。ですが閑散期で契約した隣の部屋の方は、繁忙期で契約したあなたの条件よりいい条件で契約したかもしれません。

同じマンションだったら繁忙期と閑散期で条件に乖離はそこまでないのですが、違うマンション=違うオーナーが持っている物件と比較すると自分と全く同じ間取りであっても、家賃に乖離があることは度々あります

自分の住んでいる物件の相場は逐一チェックしましょう!

ここには書けない本当の裏技的な手法もあるので、興味ある方はDMください!笑

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です