新しい部屋を探す時に気をつけるべき3つのポイント(〜仲介会社編〜)

賃貸仲介の営業さんが嫌がるようなことを今回は色々書いていきます!笑

ちなみに僕が一人暮らしデビューした時は、北池袋徒歩2分の1Rマンションを契約しました。墓地がマンションの目の前で、2週間に1回くらいのペースで金縛りにあったのはいい思い出です…一人暮らしなのに夜中に強烈な殺気?を感じた矢先、廊下で気を失って気づいたら朝になってたこともありました_(┐「ε:)_

こんな仲介業者(管理会社)には気をつけろ!

1)仲介会社が管理業務を請け負っている

個人的には、これを一番最初に気にして欲しいです。
仲介会社さんは通常の管理会社と比べて、管理業務の優先度が極端に低い(仲介業務頑張った方が自分の給料上げやすい)ので、管理体制がずさんなことが多いのです。

気をつける理由:初期費用がどれだけ安くても担当営業がいくら愛想良くても長く住む物件の管理体制がくそだったら、あなたの生活満足度が下がるから

50戸以上のマンションだと管理組合が入ってることが多いのですが、それ以下のマンションでは地元の仲介会社が物件の管理をオーナーさんから委託されて管理請負しているケースが多いですね。

対策:この物件(あなたが希望している)の過去の修繕履歴を要求する

管理能力が低いと、修繕履歴を保管していなかったりする場合があります。担当営業は渋い顔をすると思いますが、適切な管理をしている管理会社orオーナーさんをきちんと選びましょう。自分がこれから長く住む可能性のある物件ですからね。

2)おとり物件で釣る営業してくる

・おとり営業とは?

本当は紹介できない物件、もしくは完全にこの世に存在しない物件をSUUMOとかに乗せてお客さんを来店させ、別の物件(担当営業のインセンティブが大きい物件)を紹介するやり方です。

気をつける理由:無駄な手前を削減する、信頼できる担当営業を見つける

築浅で駅近なのに、家賃が手頃だったり敷金礼金が0円の物件。要するに条件が良すぎる物件が、おとり物件の可能性が高いです。同じ条件の物件が見つからない場合は9割近くおとりです。笑

対策:来店ではなく希望物件での現地集合にて、アポをとる

これは物理的に紹介できる物件じゃないと、仲介会社が対応できない方法なのでこれで問い合わせしてみれば「その物件が おとり かどうか」すぐわかります。

3)自分のインセンティブ(AD)が高い物件しか紹介しない営業かどうか

・仲介のインセンティブ(AD)の仕組みとは?

片手取り:オーナーさんからだけ家賃の1ヶ月分を仲介手数料としてもらう  
両手取り:入居者とオーナーさん両方から家賃の1ヶ月分ずつ(計:2ヶ月分)を仲介手数料としてもらう。

この「家賃●ヶ月分」という条件は仲介業者さんだけが入れる「レインズ」というサイトに「AD:1」とか「AD:2」等で記載されています。

「両手取り」で「AD:1」の場合、オーナーさんから1ヶ月+入居者から1ヶ月で計2ヶ月分の仲介手数料

「両手取り」で「AD:2」の場合、オーナーさんから2ヶ月+入居者から1ヶ月で計3ヶ月分の仲介手数料

※入居者からの仲介手数料は1ヶ月か0.5ヶ月、0ヶ月がほとんどです。AD=オーナーからの手数料なので、入居者が負担する手数料とは別です。

気をつける理由:入居者にとって他に良い物件があっても、自分のインセンティブが高い物件を押し付けて、あたかもこれが一番良いかのように薦めてくるので。一概には言えないですが入居者にとってはメリットがないケースが多いです。

対策:「レインズ」の画面を一緒に見る、もしくは直接ADいくらか聞く

ADが高いということは、何かしらの理由があってオーナーさんが高い手数料を払ってでも早く埋めたいという物件です。

普通に考えるとちょっと変ですよね。

適切な市場価格であればAD1でもすぐ埋まるはず。

だいたい、以下のケースが多いです。

・大規模修繕をしなければいけないが、修繕に予算をあまりかけたくないので仲介に頑張ってもらって空室を埋めたい。

・オフシーズンに前の入居者が出てしまったが、家賃は下げたくないので手数料を払って早く空室を解消したい。

・SUUMOなどの媒体で月々コストがかかる広告掲載をしても埋まらなかったので、仲介に多く手数料を払わないと埋まらない。

・売却を検討しているので、家賃を下げて埋めるよりは仲介手数料を多く払って埋めた方が売却金額に影響が少ない。(不動産の売買金額は現在の賃料収入に対して〇〇%で割り戻した金額で決めることが多いです)

補足)仲介会社の構造について

・HOME’Sやスーモの募集要項には「取引態様」という項目があり「貸主」「代理」「仲介」「専任媒介」などと書かれています。

この項目によっては条件交渉しやすいので、まめ知識程度に覚えておくと良いかと思います。上が交渉しやすい形態、下が交渉しにくい形態です。

単純に紹介者が上流だったり、所有者だったりするとその分間のコストがかからないので値引きに応じてくれやすいってことですね!!

※上の方が交渉しやすい形態です

貸主:紹介している元が物件の所有者 

代理:本来の所有者から物件を借り上げて、お客さんに又貸し(転貸)している会社

※仲介には2種類あるので、その仲介会社はどっちか確認しましょう。

仲介(元付):所有者から直接物件の募集をお願いされている会社
 
仲介(先物):上記「仲介元付」から募集をお願いされている会社(紹介の下請けみたいなイメージです)

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専任媒介:これは上の仲介(元付)と似ているのですが、オーナーさんから「専属」で直接仲介をお願いされている会社です。この形態の場合、他の仲介はオーナーさんと直接繋がることができないのです。

オーナーさんにとってはあまりメリットがないし、競争原理も働かないのですが「仲介元付」なので「仲介先物」よりは条件交渉しやすいです。

違法なことをした会社は摘発を受ける!!

最後に、「おとり物件を掲載」したり過去に宅地建物取引業法上、違法な行為をして「摘発や是正指示を受けた」会社が下記のリンクで確認できます。

<宅地建物取引業者> http://www.mlit.go.jp/nega-inf/takken/

稚拙な文章なのにも関わらず最後まで読んでいただきありがとうございました!少しでもお役に立てれたら嬉しいです!もし詳細な質問あれば、TwitterのDMからご連絡ください。

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